[摘要]本文是關(guān)于2019年注會(huì)《經(jīng)濟(jì)法》中的重要知識(shí)點(diǎn)“建設(shè)用地使用權(quán)”。

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　　【知識(shí)點(diǎn)】 建設(shè)用地使用權(quán)(第三章 物權(quán)法律制度)

　　(一)建設(shè)用地使用權(quán)的取得

　　建設(shè)用地使用權(quán)的取得有創(chuàng)設(shè)取得和移轉(zhuǎn)取得兩種方式。

　　1.創(chuàng)設(shè)取得

　　(1)無(wú)償劃撥

　　劃撥，是指縣以上政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。

　　(2)有償出讓

　　①概念

　　出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

　　②出讓的方式

　　建設(shè)用地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式，其中，工商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有2個(gè)以上意向用地者，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。不能采取招標(biāo)、拍賣方式，可以采取雙方協(xié)議的方式，但出讓金不得低于法定的最低價(jià)。

　　③出讓期限屆滿的處理

　　土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的：

　　1)應(yīng)當(dāng)最晚在屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)公共利益需要收回該土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

　　2)土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)，國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)，該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定依約定，無(wú)約定依法定。

　　2.移轉(zhuǎn)取得

　　土地使用人將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與給他人，他人即取得原土地使用人的建設(shè)用地使用權(quán);

　　(1)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立相應(yīng)的合同

　　(2)使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限

　　(3)應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記

　　(二)建設(shè)用地使用權(quán)的登記

　　1.設(shè)立登記

　　設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)(劃撥或出讓)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。

　　2.變更登記

　　建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記。

　　3.注銷登記

　　建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。

　　(三)建設(shè)用地使用權(quán)的期限

　　1.無(wú)償劃撥的使用期限

　　以無(wú)償劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)，沒(méi)有使用期限的限制，除非法律、行政法規(guī)另有規(guī)定。

　　2.有償出讓的使用期限

　　以有償出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)，土地的用途不同，土地使用權(quán)的最高年限不同。

　　(四)建設(shè)用地使用權(quán)的終止

　　1.終止原因

　　(1)使用年限屆滿

　　(2)被依法收回

　　有下列情形之一，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：

　　①為公共利益需要使用土地

　　②為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地

　　③土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)

　　④因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地

　　⑤公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢

　　(3)土地滅失

　　2.注銷登記

　　建設(shè)用地使用權(quán)消滅，出讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。

　　(五)房地產(chǎn)

　　1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件

　　(1)出讓：轉(zhuǎn)讓

　　以出讓方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　①按照出讓合同約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。

　　②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上;屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

　　③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。

　　(2)劃撥：轉(zhuǎn)讓

　　以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　①按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的政府審批(報(bào)批)

　　②有批準(zhǔn)權(quán)的政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

　　2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止

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責(zé)任編輯：雨田